W myśl art. 233 KC „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do gmin bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać”. Z definicji tej wynika, że użytkownikowi wieczystemu przysługują- podobnie jak właścicielowi – dwa podstawowe uprawnienia:

– uprawnienie do korzystania z nieruchomości – w odróżnieniu od właściciela, który w zasadzie może ze swej rzeczy korzystać dowolnie, użytkownik może korzystać z oddanego mu gruntu tylko w sposób określony w umowie (z uwzględnieniem praw właściciela jakim jest Skarb Państwa lub gmina),

– uprawnienie do rozporządzania swoim prawem – prawo to obejmuje przede wszystkim uprawnienie do przeniesienia użytkowania wieczystego na innąosobę. Ponadto istnieje możliwość obciążenia tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. hipoteka, użytkowanie, służebność).

Użytkowanie wieczyste jest z reguły prawem, które ustanawia się za wynagrodzeniem. Ponadto traktowane jest jako prawo terminowe, gdyż można je ustanowić tylko na z góry określony czas (nie mniej niż na lat 40 i nie więcej niż na 99 lat). W myśl art. 234 KC do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego określona została w ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Opłaty te, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) w powiązaniu z art. 15 ust. 1 PDOFizU, zaliczane są do kosztów uzyskania przychodu.

Pamiętać należy również o tym, iż budynek postawiony na gruncie przyjętym w użytkowanie wieczyste jest własnością podatnika, i nie jest traktowany jak budynek wybudowany na cudzym gruncie.